Το ερώτημα του κόστους ανέγερσης μιας κατοικίας είναι διαχρονικό, όσο οι τιμές υλικών, εργατικών αυξομειώνονται καθώς και η προσφορά και η ζήτηση αλλάζει το κόστος κατασκευής θα αλλάζει και αυτό.
Σε αυτό το post θα αναλύσουμε τα βασικά έξοδα της ανέγερσης και θα τα διαχωρίσουμε σε κατηγορίες. Στην συνέχεια θα δούμε πως οι κατηγορίες αυτές επηρεάζονται και πως επηρεάζεται η συνολική τιμή. Επίσης θα αναλύσουμε και το κόστος ανά τετραγωνικό και θα υποστηρίξουμε ότι η μικρή αυξομείωση σε τετραγωνικά μιας κατοικίας δεν επηρεάζει το κόστος κατασκευής αναλογικά με το κόστος που θέτουμε ανά τετραγωνικό.
Το πραγματικό κοστος ανέγερσης περιλαμβάνει τα έξοδα για υπηρεσίες και τα έξοδα κατασκευής. Τα έξοδα για υπηρεσίες περιλαμβάνουν τις αμοιβές των συμβούλων μηχανικών, τα δικαιώματα για την αδειοδότηση που πληρώνονται στις διάφορες υπηρεσίες, το κόστος σύνδεσης με ΑΗΚ και υδατοπρομήθεια και το κόστος χαρτοσήμανσης των εργολαβικών συμβολαίων για την ανέγερση κ.α. Αυτά τα έξοδα ως συνήθως δεν περιλαμβάνονται σε αυτό που ως συνήθως ονομάζουμε κόστος ανέγερσης.
Το κόστος κατασκευής επίσης μπορεί να διαχωριστεί σε δυο κατηγορίες. Η πρώτη κατηγορία περιλαμβάνει το κόστος των εργασιών που αναλαμβάνει ο κυρίως εργολάβος και η δεύτερη κατηγορία το κόστος των εργασιών που αναλαμβάνουν οι διορισμένοι υπεργολάβοι και προμηθευτές. Στην πρώτη κατηγορία ανήκουν οι εργασίες σκυροδέματος, ξυλοτύπων, οπλισμού, τοιχοποιίων, επενδύσεων δαπέδων και τοίχων, μονώσεων, εξωτερικών εργασιών και χρωματισμών. Η δεύτερη κατηγορία περιλαμβάνει ηλεκτρολογικά, μηχανολογικά (νερά χρήσης, αποχετεύσεις, θέρμανση, ψύξη, εξαερισμοί), εξωτερικά κουφώματα (αλουμίνια, PVC κα), ξυλουργικά, αγορά επενδύσεων, αγορά ειδών υγιεινής, αγορά φωτιστικών, εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, τοπιοτέχνηση κ.α. Από τις δυο κατηγορίες η πρώτη που αφορά στο κόστος των εργασιών που αναλαμβάνει ως συνήθως ο κυρίως εργολάβος έχει ένα σταθερό κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο που μπορεί να διαφοροποιηθεί ελάχιστα που από την πείρα του γραφείου μας ως συνήθως είναι της τάξης του 5%. Η δεύτερη κστηγορία μπορεί να έχει ένα μέσο κόστος αλλά δύσκολα μπορείς να προβλέψεις το μέγιστο κόστος. Όπως μπορείτε να αντιληφθείτε θα μπορούσε κάποιος να αναθέσει τα ξυλουργικά σε κάποιο επαγγελματία τεχνίτη (πελεκάνο) και να πληρώσει ένα ποσό της τάξης των 310 ευρώ το τετραγωνικό ανά επιφάνεια ή να αγοράσει επώνυμα ντουλάπια, κουζίνες κοκ και να πληρώσει 4000 ευρώ το τετραγωνικό ανά επιφάνεια. Επίσης μπορεί να επιλέξει κάποιος κεραμικά δάπεδα 20 ευρώ το τετραγωνικό ή μάρμαρο 100 ευρώ το τετραγωνικό, Άρα το κόστος της δεύτερης κατηγορίας δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί εκτός και αν κάποιος ξεκαθαρίσει από την αρχή το ποσό που θέλει να διαθέσει για την δεύτερη κατηγορία με βάση τις ανάγκες και τις προτιμήσεις του.
Έχοντας αναλύσει το κόστος ανέγερσης σε κατηγορίες θα δούμε πως αυτό μεταφράζεται σε τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο για μια μέσου μεγέθους κατοικία. Το κόστος των εργασιών που αναλαμβάνει ο κυρίως εργολάβος ανέρχεται με βάση τις αναλύσεις του γραφείου μας για κατασκεύη από σκυρόδεμα και τούβλα σε 750 ευρώ περίπου ανά τετραγωνικό μέτρο καλυμένου χώρου (περιλαμβάνονται βεράντες καλυμένες, χώροι στάθμευσης, αποθήκες). Το βασικό/ελάχιστο κόστος της δεύτερης κατηγορίας για ικανοποιητικής ποιότητας επιλογές ανέρχεται στις 165 000 ευρώ περίπου. Επίσης επιπρόσθετο κόστος στην δεύτερη κατηγορία είναι η πισίνα που έχει ελάχιστο κόστος 20 000 ευρώ και η περίφραξη που ανάλογα με το μέγεθος του οικοπέδου κυμαίνεται από 20 000 ευρώ και πάνω. Από την πιο πάνω ανάλυση μπορείτε να καταλάβετε ότι μικ΄ρή αύξηση σε τετραγωνικά μιας κατοικίας επηρεάζει κυρίως την πρώτη κατηγορία κόστους και η δεύτερη μένει σταθερή.
Άρα αν είστε στην διαδικασία ανέγερσης κατοικίας αναλογιστείτε τα πιο πάνω για να μπορείτε να πάρετε τις αποφάσεις σας και να δώσετε πιο ολοκληρωμένη εικόνα για το τι θα θέλατε να κτίσετε.
Θεόδωρος Θεμιστοκλέους
Αρχιτέκτονας Μηχανικός
Dipl.Arch/Eng, MSc, MArch
04/2024